Info zum Projekt
Berliner Zeitung vom 08-03-2016
Preiswerter Mietwohnungsneubau
Berlin wächst in den letzten Jahren erheblich schneller als vermutet. Das führt zu einem verstärkten Rückgang von Wohnungsreserven und Steigerung der Mietpreise mit der Konsequenz einer spürbaren Steigerung der Gentrifizierung.
Wir können den Bedarf an Neubau an drei Kriterien festmachen:
- · Zuzug (Zuzugsüberschuss) nach Berlin
- · Wegfall von Wohnungen aufgrund von Abriss u. ä.
- · Veränderter Bedarf an Wohnungen bzw. Wohnungsgrößen
Die Zahlen für den Zuzug sind in etwa bekannt. Es gibt Schätzungen, dass es einen Zuzugsüberschuss von ca. 50.000 Personen in diesem Jahr ohne Berücksichtigung der Flüchtlinge geben wird. Geht man von einem Bedarf von 1 Wohnung pro 2 Personen aus, so ergibt dies für dieses Jahr einen zusätzlichen Bedarf an 25.000 Wohnungen. Man vermutet, dass dieses Jahr die Zahl der Neubauwohnungen um 20.000 Wohnungen zunimmt. Selbst wenn das richtig ist, ergibt sich daraus ein weiterer Fehlbedarf in Höhe von 5.000 Wohnungen. Nicht eingerechnet sind die zusätzlichen Wohnungen aufgrund von Abriss und größerem Wohnungsbedarf, der dadurch entsteht, dass junge Menschen, die am Anfang nur einen geringen Wohnraum brauchen, nun eine größere Wohnung suchen.
Die Wohnungsreserve ist selbst in Berliner Randgebieten weitgehend ausgeschöpft.
Die Wohnungsknappheit führt dazu, dass die Mietpreise überproportional steigen. Die gesetzlichen Maßnahmen dagegen helfen nur bedingt.
Das führt wiederum zu höheren sozialen Kosten des Landes Berlin u.a. für das Wohngeld/ALG II.
Vorstellung des Projektes
Eine Zusammenfassung des Projektes erfolgte auf einer Zusammenkunft der Berlin-Brandenburger-Wohnungsunternehmen.
Das Konzept des Architekturbüro Dr. Nier & Prof. Seiffarth bietet eine Reihe von Vorteilen: Der Bau von Wohnungen ist zu erheblich geringeren Preisen möglich.
Zusätzlich lassen sich bei einer großen Zahl von Aufstockungen durch Rationalisierungsmaßnahmen und sinnvolle Vorfertigung mittelfristig erhebliche Kosten einsparen.
Mit dem Geld, das das Land Berlin für die Förderung des Wohnungsneubaus zur Verfügung steht, können also mehr Wohnungen zu sozial verträglichen Preisen gebaut werden. Die Verringerung der Wohnungsknappheit führt auch zu einer Verlangsamung der Steigerung des Mietpreisspiegels und damit zu geringeren Kosten des Wohngelds, für das das Land Berlin mit verantwortlich zeichnet.
Es entfallen Investitionen für die Erschließung neuer Wohngebiete und Infrastruktur.
Durch die Lösung des Architekturbüros sind wir nicht an die vorgegebene Raumstruktur der unteren Etagen gebunden! Durch ein Adaptersystem wird die gesamte Statik genutzt, um auf der neuen Ebene, neue flexible Raumaufteilungen planen zu können!
Ein sozialer Lösungsvorschlag für langjährige Mitglieder von Genossenschaften
Viele langjährige Mieter der Genossenschaften, sind Erstbezugmieter. Sie wurden als junge Menschen Mitglieder und lebten mit ihren Familien in den Wohnungen. Inzwischen sind die Kinder ausgezogen und nicht wenige leben alleine in der Wohnung. Ein wesentlicher Einschnitt war die Beendigung des Arbeitslebens. Um der Belastung der Miete und den steigenden Betriebskosten nachzukommen, denen Rentenerhöhungen nicht entsprechend folgen, sind große Einschnitte in die Lebensqualität verbunden.
Der Wunsch nach kleinerem bezahlbaren Wohnraum besteht. Ein Umzug und Verlassen des sozialen Milieus sowie der gewohnten Umgebung wäre ein Verlust von Heimat und dem körperlichen sowie seelischen Wohlbefinden abträglich.
Unser Lösungsansatz beruht auf einem sozialverträglichen Dachaufbau. Das Konzept sieht bei Q3A Bauten zum Beispiel folgende Lösung vor:
Durch die Möglichkeit im gleichen Haus eine kleinere Wohnung mit Fahrstuhl auf der Ebene zu haben, lässt sich die Wohnqualität erhöhen und eine Entlastung der finanziellen Belastung ermöglichen.
Die frei gewordenen Wohnungen lassen sich ortsüblich neu vermieten, was zu einer besseren sozialen Mischung im Wohngebiet beiträgt.
Die Steigerung des Genossenschaftsvermögens und der Mieteinnahmen werden sozial erreicht.
Lösungsvorschlag eines Dachaufbau für junge Leute (Studenten) und zur temporären Vermietung
Mit einer angepassten Adapterlösung lässt sich eine moderne Lösungen für die optimale Nutzung der Dachfläche und hochwertige Mietflächen erreichen.
In Berlin und Berliner Umland mit Universitäten und Fachhochschulen fehlt es an Wohnungen für Studenten und temporär beschäftigte Hochschulbeschäftige.
Wir unterstützen ein junges Berliner Start Up, das eine unkonventionelle Wohnlösung entworfen hat. Diese Lösung ist durch einen entsprechenden Hersteller geprüft und kann in entsprechenden Mengen kurzfristig hergestellt werden. Diese Lösung würde auch nur zwei Aufzüge benötigen und könnte mit einer attraktiven Dachumgehung und einem „Vorgarten“ zur Begrünung der Dachfläche hochwertig und trotzdem sozialverträglich gebaut werden. Die Gestaltungsmöglichkeiten von preiswert bis hochwertig liegt in der Entscheidung des Bauherrn.
Expose Cabin Spacey
Schnelle Umsetzung
Unser Konzept ermöglicht eine schnellere Umsetzung als bei einem Neubau in neu zu erschließenden Gebieten. Die Wohnungsknappheit kann daher schneller reduziert werden.
Im Rahmen des § 34 BBauG bietet sich die Möglichkeit einer unkomplizierten schnelleren Realisierung der ersten Aufstockungen. Wir haben bereits diverse Grundstücke gefunden, die im Rahmen des §34 BBauG aufgestockt werden können, ohne dass hierfür der Bebauungsplan geändert werden muss. In anderen Gebieten lassen sich Aufstockungen mit Hilfe des § 31 BBauG beschleunigen.
Attraktivität des Wohnungsumfelds
Für die Dachaufstockung gibt es eine Reihe von gestalterischen Varianten, die dafür sorgen, dass die Attraktivität des Wohnumfelds verbessert wird.
Attraktivität der Wohnungen und Genossenschaften-Gesellschaften (Vermieter)
Die Verwendung von entsprechenden Dämmmaterialien schließt eine Überhitzung im Sommer und erhöhten Heizungsbedarf im Winter aus.
Durch den Bau von notwendigen Aufzügen werden die Wohnungen attraktiv und altersgerecht. Für den An- oder Einbau von Fahrstühlen gibt es verschiedene Lösungen.
Die Wohnungsgröße lässt sich entsprechend dem Bedarf gestalten und ist nicht an die Wohnungsgröße der darunter liegenden Wohnungen gebunden.
Durch die Möglichkeit ebenerdig Solarmodule zu installieren und den Einbau von Wärmepumpen lässt sich die Energiebilanz der Häuser entsprechend der neuen Berliner EnEV verbessern. Es ist möglich den Aufbau CO2 frei zu versorgen und die Energiebilanz sowie Nebenkosten des Hauses zu senken.
Allein bei den Q3A geht man von einem Bestand von 1875 Gebäudekomplexen aus. Jedes dieser Gebäude hat in der Regel 4 Aufgänge und pro Etage zwei Wohnungen mit meist 62 qm Wohnfläche.
Es lässt sich eine Steigerung des Vermögens sowie Rentabilität für die Wohnungsbaugesellschaften bzw. Wohnungsbaugenossenschaften erreichen.
Aufgrund der niedrigen Baukosten und Zinsen, der großen Attraktivität der Wohnungen sowie der geringeren Nebenkosten werden die neuen Wohnungen schneller amortisiert sein bzw. können durch Überschüsse sozial verträgliche Mieten an anderen Stellen mitfinanzieren.